国央企大举杀入，这个市场要变天-每日观察
最近，有不少小伙伴在后台询问有关“旧改”的问题。他们关注的点也很一致，那就是国央企大举杀入旧改市场，以后民企还有没有机会参与？
这个问题确实值得关注。
首先，过去两年，房地产行业普遍面临流动性危机，为了自保，不少民企开始主动放弃手中的旧改项目。
(资料图片)
比如时代中国就曾向广州市政府递交《报告》，表示希望退出8个旧改项目。
其次，面对区域内众多旧改项目停滞不前，很多城市也开始出台新政，限制民营企业参与，鼓励支持国央企“唱主角”。
比如今年3月，广州就接连发文，明确全资国企为“做地（土地前期开发整理工作）”主体，很有风向标意义。
最后，很多国央企也确实在政策支持下，加快了接盘旧改项目的步伐。
比如今年2月，信达系斥资25.5亿，参与纾困中南建设位于深圳的城市更新项目。
4月，深圳地铁接手了恒大集团深圳横岗排榜村旧改项目，总投资464亿元。同月，佳兆业旗下“佳园”项目，也在政府指导下引入深圳国资进行合作。
国央企大举杀入，会对旧改市场产生什么影响？民营房企是否会全面退出旧改市场？今天明源君就尝试解读一下。
多地转变旧改模式
指定国企承接
最近两年，越来越多房企爆雷，再加上住建部发布防止大拆大建文件后，导致许多城市的旧改项目陷入停滞。
于是，各地方政府不得不转变策略，吸引和鼓励资金雄厚的国央企参与旧改工作。
比如今年3月，广州先后印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》，标志着盛传已久的广州“做地”模式，终于靴子落地。
明源君看完全文，总结了两个关键点。
第一，从一二级联动模式，改为做地与土储分离模式。
之前广州版旧改是政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选定合作的旧改企业，然后合作企业根据要求推进旧改全过程，也就是一二级联动模式。
而根据新规，广州将按照做地和土地收储相分离的原则，独立开展土地整理各项前期具体工作，待形成净地后向土地储备机构申请交储。
简单来说，广州旧改将从一二级联动模式，改成做地与土储分离模式，即一级开发是一个市场主体，待土地整备后，再公开出让给二级开发主体。
明源君认为，政府这样做，更多是从更好更快推进旧改项目落地考虑。
在一二级联动模式下，企业既要负责前期一级土地整理，又要做好后期二级开发，虽然这样可以获取整体收益最大化，但对企业资金管理也提出巨大挑战。
尤其在目前的市场环境下，极易产生临迁费拖欠、项目中断退出等问题。
如今政府按照做地与土地收储分离的方式推进旧改，不仅减轻了每个阶段市场主体的资金压力，也降低了旧改项目停滞的风险，有利于项目尽快落地实施。
第二，做地主体须由政府认定，且必须是全资国企。
以前广州旧改一直遵循“政府主导，鼓励市场参与”的原则，所以市内旧改项目的市场主体，大部分都是民营房企。
但由于近两年民营房企纷纷爆雷，没办法对旧改项目进行再投入，导致广州市内多个旧改项目停滞。
比如时代中国、中国恒大、升龙集团、雪松控股等地产商，均传出退出广州旧改的消息。
所以，为了保障旧改项目如期推进，广州新政策规定，做地主体必须由政府认定，且必须是全资国企。
与此同时，广州这次还特别划定了几家全资国企做地主体。
其中，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等；各区政府(广州空港经济区管委会) 可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。
对于全资国企之外的做地主体，新政则一笔带过，仅提到：条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。这也意味着，民营房企想要参与旧改前期工作，并非易事。
说到这里，估计很多人会对这项政策颇有微词，但明源君认为，从当下市场现状来看，许多民营房企已无力支撑旗下大量旧改项目正常运转，极易出现烂尾风险，关乎民生。
此时政府出面，将资金需求大，推进难度高的的前期做地工作，交给资金相对充沛的国企负责，不仅可以减少旧改项目的烂尾风险，更有利于提高旧改项目的推进效率。
民企不会全面退出旧改市场
与国央企合作是正确出路
当然，广州这次推出的国企做地模式，并不是创新之举，而是借鉴了国内其他城市的做法。
比如2017年石家庄就发布文件规定，市属和区属两级国企作为做地主体并负责筹集资金。该模式已在石家庄运行多年，至今仍然有效。
而在杭州做地模式中，各个旧改项目的做地主体均由政府直接确定，之后政府机构或大型国企统筹“做地”，最后交由市土地储备中心收储、出让，企业得到政府支付的前期开发工作补偿。
杭州的做地成效也是显著的，自2015年至2022年，全市超量完成做地计划，合计约65万亩。
据了解，本次广州出台的做地政策，正是汲取了杭州的经验做法。
随着越来越多城市选择全资国企为做地主体，很多人担心，民营房企是否会全面退出旧改市场？其出路又在哪里？
确实，从企业角度看，民营房企现阶段受资金压力、后续准入资格审核影响，确实会停止旧改项目拓展，甚至会主动退出现有旧改项目。但这并不意味着，民营房企在未来没有机会。
刚才明源君也讲到了，与民营房企相比，国央企在政府审批、产业导入以及融资方面，均具有压倒性优势。
但国央企进入旧改市场，也同样存在诸多痛点，最主要的就是合规问题。
比如各种协调费、台底费的处理，再比如钉子户超出补偿标准外的诉求解决以及审计责任的问题。这些高度市场化的前期工作，还是适合更加灵活的民营房企。
所以，未来民营房企与国央企合作，充分发挥各自优势并解决各自痛点，或将成为旧改市场的主流。
比如今年1月，山东国资就和奥园合作，入股后者在珠海最大的旧改项目。
2月，东方资产拉来长城资产、深圳安居建业等合作伙伴对旗下基金增资， 最终基金出资额高达177亿，准备纾困深圳恒大时代之光等项目。
4月，佳兆业旗下“佳园”项目，也在政府指导下引入深圳国资进行合作。佳兆业表示，未来拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。
国央企全面接盘旧改项目
如何才能顺便避坑
国央企亲自下场，纾困陷入僵局的旧改项目，固然是好事。但也应该注意到，虽然旧改的利润非常可观，但前期的坑同样不少。
第一，政策没吃透，经常白费力气。
旧改市场，实际受政策影响非常大。
很多城市更新项目进展缓慢的一个关键原因，就是因为法图和地方规划存在冲突，导致项目停滞或者进入漫长的规划调整过程，相当耗时耗力。
某房企就称，之前公司来深圳试水城市更新，因为不是特别了解这边的更新政策，导致看不清项目未来，几十亿砸进去了，但是很难推进。
另一家房企，因为手上项目太多，没有充足的研究时间，导致规划指标总有一方不满意，所有可能提高规划容积的方案都得试。
第二，对各方诉求缺乏了解，盲目拓展。
正所谓知己知彼，方能百战百胜。旧改项目，最忌讳就是不了解实际情况，盲目拓展。
比如旧改里面最折磨人，也是最难搞的部分，就是和村民打交道。尤其个别村民，更是漫天要价，导致旧改拆迁迟迟推进不了。
之前某房企就是因为不了解当地实际情况，也不充分调查研究其他利益方的诉求和问题。最后不仅未能达成共识，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，项目停滞不前。
另一个房企也是因为“非农”一直谈不好，飞地谈了几块，对方漫天要价，还有好几栋楼不满足拆除年限要求，谈判遥遥无期。
第三，自我感觉良好，缺乏风控意识。
房企选择旧改项目，基本等同于拿地。如果选择了一个隐忧很多的旧改项目，隔三岔五就会发现项目推进不下去。
比如某些开发商缺乏风控意识，未对旧改账目加以认真深入调查研究，最后发现坑深不可测，进退两难。
明源君认为，在拓展前期，旧改项目想要少踩坑，需要注意以下几点：
第一，做好前期研究，对政策倒背如流。
规划是确定一个旧改项目成败的关键，这里面，国央企不仅要仔细研读旧改项目的现有规划情况，更要了解旧改项目区域未来的规划情况。
同时，旧改团队还要时刻关注国家及地方对旧改项目政策的调整，一旦政策有变化，就要立即行动，商量对策。
比如某房企战投部门就有专门研究旧改的团队，其瞄准的城市,每个城市派一个团队,每个团队3~5个人，专门去研究这个城市的旧改政策。
第二，提前摸底，找到真正“话事人”。
在村里，最麻烦的就是人际关系。很多人觉得谈合作最直接的方式就是找村长，但有些时候，村里声望最高，最有话语权的，往往是另有其人。
因此，旧改团队应仔细摸底，找到村里真正的“话事人”，才是推进合作的关键。与此同时，旧改团队也应该积极和每一户村民沟通，了解他们的诉求，才能更好的推进拆迁。
比如为了形成合理并可接受的拆赔和安置标准，深圳大冲项目就通过三方工作小组来协调各方利益，搭建由政府、华润和村民组成的沟通平台。
此外，华润还主动将村民的意见纳入到开发决策的体系中，同时迅速对村民的合理意愿做出反馈与开发调整，积极协调各层面的矛盾与冲突，并通过股东大会和股东代表大会的制度来议定重要事项，有效推动进项目旧改工作。
