中介费仍是3%，福州新政“降了个寂寞”，发布一日即撤回因“悖离上级精神”
5月30日，福州市房地产中介行业协会打响了中介收费调整“第一枪”，出台了《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》（简称《指导意见书》），《指导意见书》称，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，指导意见自2023年6月1日起正式实施，试行期一年。
然而仅仅实施了一日，6月2日凌晨，福州市房地产中介协会发出一则通知撤销了该政策，并称主要是因为对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响。
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分析师表示，从此前该政策的发布后市场反馈看，主要还在于此类降低中介费政策“降了个寂寞”。该表述是指类似中介费的下调，似乎没有多大幅度的下降，反而甚至让大家感觉福州的中介费太高了。
需要注意的是，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。
中介费政策“降了个寂寞”
之前发布的《指导意见书》指出：调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转由买、卖双方等比等额分担佣金；合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。
而该《指导意见书》的出台引起业内的热议。不少业内人士认为，这是对住建部、市场监管总局5月8日印发《关于规范房地产经纪服务的意见》中提出的“房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用”的落实。
5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
不过，福州中介费政策实施仅一日后，福州房地产中介协会便发通知称撤销《指导意见书》，并表示因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神给房产经纪行业造成较大负面影响。
此次政策没有明确说撤回的原因，而是提及对精神把握不准的内容。类似下调的工作说明不彻底，或者说没有真正做到降低交易成本的导向，所以政策本身适得其反，反而引起了一些误解或不解。这也说明各地后续要在降低中介费方面，做一些实质性的下调，否则市场感受不到政策本身调整的意义所在。
诸葛数据研究中心数据显示，目前福州当前的收费标准普遍为3%。全国各地形成了四个鲜明的价格体系或层次，即最高价、参考价、市场价、最低价，分别为4%、3%、2%、1%。
此外，统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。
不过，类似撤回本身也是为了更好的完善，短期内不出台也可以理解，关键还是要继续摸底市场，真正找到降低中介费的长久之道。
“买方付全部经纪费，卖家实收”的时代结束了
虽然福州中介费政策“一日游”，但却释放了不少新信号。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在当前交易量下降，交易周期拉长的背景下，中介人均交易单数明显下降，竞争非常激烈，促成交易的诉求很强，也愿意降低费率。另外，挂牌量居高不下，不断创新高的情况下，买方情绪非常弱，卖方想尽快卖掉以回笼资金的意愿也很强，也愿意支付一定的经纪费。
“房屋供应量大增，区域分化明显的情况下，买方有大把机会可挑可选，怎么买到性价比最高的房子，需要中介的精细化服务。由此，未来买卖双方均支付经纪费的情形和案例，将会大量出现。‘买方付全部经纪费，卖家实收’的时代，结束了。”李宇嘉说。
同时，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，在中国，由于房地产市场经历了高速发展时期，衍生了买家单独支付佣金的收取模式。从国际经验来看，中介费多由业主支付，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等为卖家支付，德国、意大利、日本等为买家与卖家共同承担。当前房屋挂牌量较高，市场逐步进入买方市场，中介费双边支付也是适宜之举。
6月2日，东莞房产中介李韬（化名）向记者透露，之前东莞的中介费收取，如果业主好说话就会各收一半，如果业主不好说话那就全是客户出。“多数业主为了卖掉房子，都会同意承担一半。不过，东莞现在还没有降中介费。”李韬说。
经纪费下调是必然趋势
值得注意的是，李宇嘉认为，此次只是福州市房地产中介行业协会提出的建议，折射出管理部门希望通过行业协会的角度，促成行业内降本增效，促进良性循环，把蛋糕做大，既能提高买卖双方的福利，还能促成交易，把行业做大。
在李宇嘉看来，不管是提倡双边付费，还是每一边都限制费率，能否落实，主要是市场竞争的结果。也就是，在当前交易量下降，交易周期拉长的背景下，中介人均交易单数明显下降，竞争非常激烈，促成交易的诉求很强，也愿意降低费率。
“总的来说，在存量时代，房屋大量供应的情况下，买方时代到来，房子交易难度加大的情况下，经纪费率下调是大概率事件，也是必然趋势。”李宇嘉说道。
影响中介费下调至少有六大类因素，分别为市场行情（30%）、中介类型（25%）、定价规则（20%）、服务内容（10%）、房源类型（10%）和客源类型（5%）。其中，从各地中介费用的下调情况看，有很大一部分和市场行情波动、中介公司竞争等有关联。
具体来看，市场行情包括二手房交易市场情况、购房者观望情绪、二手房挂牌量等；中介类型包括市场占有率、服务水平、市场口碑、价格竞争策略等。同时，观察2023年二季度以来的中介费情况，中介公司房源挂牌量明显增多，但潜在购房者较少，所以中介费会有所下调，且倾向于针对买家下调。
